行政書士みうら法務事務所

<最良の解決策をご一緒に考えましょう>

隣地との境界線・境界杭/実測図・公図

<空き家の売却>

空き家の売却が確定した場合、確認しなければいけないことは以下の3つです。

1、土地及び建物の登記簿謄本と母屋(居宅)・納屋・土蔵等、敷地内に建っている建物とが、すべて一致していて、未登記の建物がないこと。また、すでに建物がなくなっている場合は、建物の登記簿謄本も同時に「滅失登記」がなされていて、現状と合致していること。

2、隣地との境界杭が、確実に打ち込まれており、境界点及び境界線が明確であること。

3、敷地が実測(測量)されており、登記所に実測図が登録されていること。または自宅に実測図が存在していること。なお、実測図とはすでに隣接する土地所有者全員から「境界を確認した」との了承済みの印を受けているものを指します。

 

*土地・建物を売却する場合には、上記の確認を必ずします。もし出来ていない場合は「土地家屋調査士」及び「司法書士」に依頼して登記及び測量を完了しておかなければいけません。未完了のまま不動産取引を進めた場合、トラブルとなったり、損害賠償請求を受ける可能性があります。

 

*土地家屋調査士と司法書士の役割分担は、不動産の測量・面積に係る「表示登記」の部分が土地家屋調査士そしてそれ以外の部分が司法書士と理解すれば良いでしょう。例えば、住宅を新たに建築した、最初の住宅の「表示登記」また、建物を解体した場合の「滅失登記」を土地家屋調査士が担当します。

2005年に100年ぶりとなる不動産登記法の大改正が施行され、現在ではインターネットを使って、自宅にいながら簡単に登記内容を確認することができます。但し、最も早く、確実に登記情報を入手するのには、自宅に近い「法務局出張所」に出かけて、そこで申請することです。「全部事項証明書」を窓口で申請しますと600円です。

 

不動産登記情報をインターネットで調べる方法は2つあります。1つは一般財団法人「民事法務協会」が運営する情報サイト「登記情報提供サービス」と、法務省の登記・供託オンライン申請システム「登記ねっと供託ねっと」です。

「登記情報提供サービス」はクレジットカード決済による利用者登録を行ってから利用します。通常は不動産会社や司法書士・土地家屋調査士など、数多く日常的に利用する事務所などが登録しています。

 

「登記ねっと供託ねっと」はインターネットを使って、不動産登記情報の全部事項証明書や地図など紙の証書を郵送するよう依頼できるサービスで、実家のある法務局から郵送してくれます。このオンライン申請による

全部事項証明書は1部500円です。郵送の切手代金を法務局が負担しますので、窓口で申請するよりもかなりお得になります。

 

平成24年からは、この「登記ねっと供託ねっと」システムを使って、「不動産登記」や「成年後見」に関する電子申請を受付けしています。司法書士や土地家屋調査士事務所では、各種の登記において、「窓口申請」や「郵送申請」のほかに、「インターネット申請」も利用しています。

 

かつての不動産の取引は、インターネットでの申請はありませんでした。取引の当日に登記所に出掛け、まず登記簿謄本をそこで確認、取引の現地にて決済を済ませ、すぐに登記所に入り、「登記申請書類」を提出するという方法で対応していました。

この時は、「登記済証」(通称 権利証)と称して、法務局の印鑑が押されている「登記したことの証明」としての書類が返還されてきました。しかし、現在では「窓口で申請」した場合でも「登記済証」が手渡されることはありません。現在では、「登記識別情報」(12桁の英数字の暗証番号)と登記完了証(権利証の効力はありません)が通知されるのみです。なお、かつて発行された「登記済証」は現在でも有効です。

<農地と山林の売却>

農地と山林を売却するためには、まず、実際の所有者と土地の登記簿謄本上の所有者を一致させておかなくてはいけません。田や畑の登記簿は通常複数あります。「土地名寄帳」という書類があります。これは1つの自治体の中に存在する、ある1人が所有するすべての土地を1枚にまとめたものです。1区画・1筆(ふで)ごとに詳細に表示されています。すべての土地を1件ずつみて、所有者名が一致していることを確かめて下さい。不一致ならば「土地家屋調査士」「司法書士」に依頼して、合致させます。

なお、「土地名寄帳」は、他の市町村までは取得できません。必ず、他の市町村まで出掛けて行って、そちらで取得します。

 

田や畑の所有者名が、実際の所有者と違っていることは決して珍しくはありません。特に山林は詳細に登記簿謄本を確認して下さい。かつて相続があったのにも関わらず、相続の手続きをして来なかった場合があり得ます。また、2世代以上に渡って、「共有名義」にしてしまっていることも多数あります。この場合は、実際の相続人としての権利を持つ人が、数十人にもなってしまっている可能性があります。

 

農地と山林を売却するためには、空き家や宅地の売却と同様に「境界線・境界杭の明示義務」とともに実測図(測量図)を渡さなければいけません。これをしないままで売買契約を進めてしまった場合、トラブルになったり、損害賠償を要求される可能性があります。

 

「縄のび」という言葉があります。明治時代に登記されたときは、「自己申告」が認められていることもあり、実際の面積と登記簿謄本の面積が大きく、かけ離れていることもめずらしくありませんでした。この状態が現在も持ち越されている場合もあるのです。登記所には通常土地の「公図」があります。しかしその「公図」は正確に測量されていない場合がほとんどなのです。実際との面積の違いが1.2倍や1.5倍ならいいほうで、

なかには10倍以上の開きがあった等の報告があります。

 

実測図を付けないで取引する方法を「公簿売買」といいます。即ち、境界杭も境界線も不明確なまま取引を完了してしまうやり方です。仮に後日、買主が自ら測量して実際の面積が違ったとしても、お互いに異議は述べないという取り決めで取引をするのです。

 

かつて「原野商法」と呼ばれ、北海道のほとんど無価値の原野を高額な価格で売却し、社会問題になったことがありました。「公簿売買」は「原野商法」よりは、はるかに良いのかも知れませんが、それでも問題の残る土地取引です。

 

ですから、もし、あなたが農地や山林を買う立場にあるのなら、測量の済んでいる土地を買うことです。測量が済んでいるからといって、価格が高くなっていることはありません。

 

また、売却する側にしても測量をしてから売ったほうが得をする場合も多くあります。仮にその山林が登記簿謄本に比べて2~3倍の面積もあるのなら、仮に1坪、数千円としても、総額ではとても大きくなります。間違いなく測量すべきでしょう。

行政書士みうら法務事務所は、各地域の司法書士及び土地家屋調査士と協力し、依頼者が都市に滞在したままで、故郷に戻ることなく登記手続きを完了できるように、登記及び測量のすべてを全国対応にて承ります。

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