行政書士みうら法務事務所

<最良の解決策をご一緒に考えましょう>

農地転用

<農地と農地法>

 農地とは、耕作の目的に供される土地をいいます。

農地であるかどうかは、現実にその農地が耕作されている場合は

もちろんですが、休耕地であったり不耕作地であっても、耕作

する事が可能であり、耕作の目的に供される土地であれば、農地

です。土地登記簿上「田」「畑」とある場合、むろん農地です。又、「採草放牧地」も農地法の適用を受けます。

 

農地には農地法による規制があります。

「農地はその所有者が耕作するのが最適である」との考えを基本

として3種類の規制があります。

 

1、農地を農地として売買または権利設定を行う場合(法3条)

2、農地の所有者が自ら転用する場合(法4条)

3、農地転用を前提に所有権を移転しまたは権利を設定する場合(法5条)

上記の権利移転や転用に当たっては、管轄関係諸官庁ならびに

農業委員会との綿密な打ち合わせが必要です。

 

<届出と許可>

目的とする土地が「市街化区域」にある場合は「届出」です。

「市街化調整区域」にある場合は「許可申請」が必要です。

 

<農地法3条による許可申請>

農地または採草放牧地を、耕作の目的で所有権を移転あるいは

使用収益を目的とする権利の設定や移転をする場合に必要です。

 

許可申請手続きにおいて、申請時に提出する書類及び提出先が

異なります。

1、該当する農地に対して、譲受人が同一市町村に住所がある

  場合 

  提出先→該当農地における農業委員会

2、該当する農地に対して、譲受人が同一市町村に住所がない

  場合

  提出先→該当農地における知事(但し農業委員会を経由

  して知事に提出します)

 

法第3条の許可は、自作農の促進、不在地主の排除及び大規模

農業生産を図ることを目的とした規制なので、権利を取得した

者がきちんとした農業経営を行うことが求められ、農家要件を

クリアーするとともに継続的な農業経営のための営農計画書の

作成が許可のポイントです。 

 

<農地法4条による転用許可申請> 

農地法4条による転用とは、自作地である農地を農地以外のもの

たとえば、宅地、駐車場、倉庫、工場等にする場合です。

権利の変動はありません。

 

許可権者及び提出先 

1、面積が4ヘクタール以下   →知事

2、面積が4ヘクタールを超える時→農林水産大臣

3、市街化区域内にある農地を権利者自らが転用する場合には、

  転用行為に着手する40日前までに、あらかじめ農業委員会

  に届け出れば許可を得る必要はありません。

  *許可申請の場合、宛先は知事もしくは農林水産大臣ですが

   提出は該当農地の農業委員会を経由します。

 

転用許可申請をしますと、農業委員会及び都道府県による現地

調査が実施されます。 

転用許可基準があります。 基準に適合していることや転用に

よって周辺に被害が生じないこと、もし被害が生ずるおそれが

ある時にはその防止策を実施します。 

又、違法な転用行為はできません。

 

<農地法5条による許可申請>

農地及び採草放牧地をそれ以外の用途に変え、しかも権利を移動

する場合の手続きです。

許可申請は譲渡人と譲受人とが共同で申請書を作成します。

宛先は4ヘクタール以下は知事、4ヘクタールを超える時は

農林水産大臣とします。 実際の提出は農業委員会です。

 

宅地建物取引業法とも関わってきます。

例えば、住宅を建設する目的で該当農地の売買をした時、仮に

契約書が完了し、代金の授受が済んでいても、この農地法5条

許可が下りていなければ契約の効力は生じません。

即ち契約が有効になる為には、この5条許可を受けた事を証明

する書面の添付が求められるのです。

 

又、違法転用行為に対しては、原状回復を命じられるほか、罰則

の規定が適用されます。

 

<農業振興地域 農用地区域除外申請書>

転用したい農地が農業振興地域の「農用地区域」(いわゆる青地)に該当していた場合、農地法による「転用許可」を受ける前に、「農用地区域」からの除外(農振除外)する必要があります。 この申請を農振除外申請と言います。受付は農政課です。 

農振除外申請の要件

以下の4つをすべて満たす必要があります。

1、農用地区域以外に代替すべき土地がないこと。

2、除外により、土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼす  おそれがないこと。

3、除外により、農用地区域内の土地改良施設の有する機能に支障を及ぼ  すおそれがないこと。

4、土地基盤整備事業完了後、8年を経過していること。 

除外手続きの流れ

1、受付られた除外申出案件が要件に適合するか否かを、市町村の農政課担当者が確認。書類の不備や記載漏れもあわせてチェックします。

2、農協・土地改良区・農業委員会など関係機関への意見聴取。(土地改良区は農道・水路等の基盤整備を担当しています)

3、市町村は各関係機関から出された意見を総合して、申請者に計画の部分的な変更を要求したり、不認可相当を伝えたりします。

4、申請者から指摘事項の補正が提出されたら、市町村は農振計画変更案を作成し、都道府県と事前協議を行います。

5、都道府県と協議の上、農業振興上の農地の必要性、除外の基準等を勘案して、やむをえないと認める場合、市町村は農振計画変更案の公告・縦覧を30日行います。

6、縦覧後15日間、異議がなければ、市町村は知事と協議して同意を受けます。

7、知事の同意を得たら、市町村は農業振興地域整備計画の変更を知らせる為に公告し、申請者に除外認可通知をして終了です。

農振除外申請にかかる期間

農振除外というのは、市町村のたてた「農業振興整備計画」を変更する事です。市町村によって異なりますが、受付は年に2回程度しかなく、申請してから許可が出るまで、2ヶ月から半年位かかります。実際に農地転用する場合は、この農振除外が通ってから転用許可申請をすることになりますから、全体で1年かかるケースもあります。従って受付が可能な月を事前に確認し、時間的な余裕をもってして下さい。

開発許可

市街化調整区域における農地法の許可申請は同時に開発行為許可申請が必要です。「開発許可ページ」も併せてご覧下さい。